Ein Grundstück zu kaufen ist eine wichtige Entscheidung und in vielen Fällen auch eine sinnvolle Investition. Es kann dazu dienen, ein Wohnhaus zu errichten, ein Projekt zu starten oder einfach als Form der langfristigen Geldanlage. Allerdings gibt es vor dem Kauf etwas Grundlegendes, das man auf keinen Fall übersehen darf: Nicht alle Grundstücke sind bebaubar.
Das hängt von der Bodenklassifizierung ab, die die Grundlage der bau- und planungsrechtlichen Vorgaben in jeder Gemeinde bildet. Zu verstehen, worauf es dabei ankommt, ist entscheidend, um Fehler und böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.
Was ist die Bodenklassifizierung?
Die Bodenklassifizierung ist die Art und Weise, wie die Stadtverwaltung die Grundstücke einer Gemeinde einteilt und festlegt, was auf den jeweiligen Flächen zulässig ist.
Nicht alle Grundstücke haben die gleiche Nutzung. Einige sind für den Bau von Wohnungen vorgesehen, andere sind für das Wachstum in der Zukunft reserviert, und wieder andere sind zum Schutz für landwirtschaftliche oder natürliche Aktivitäten ausgewiesen.
Darum ist es vor dem Kauf eines Grundstücks sehr wichtig zu wissen, in welcher städtebaulichen Situation es sich befindet.
Bauland
Bauland ist jenes, das theoretisch am besten für den Bau vorbereitet ist. In der Regel sind bereits grundlegende Versorgungsleistungen vorhanden, wie Wasser, Strom, Kanalisation sowie eine Erschließung über eine Straße.
Auf diesen Grundstücken kann man bauen – sofern die Vorgaben der Stadtverwaltung eingehalten werden und eine Baugenehmigung vorliegt.
Das bedeutet jedoch nicht, dass man alles beliebig errichten darf. Es gibt Vorschriften, die beispielsweise die Höhe des Gebäudes, die Größe, den Grad der Flächenausnutzung und weitere wichtige Punkte regeln.
Entwicklungs-/Erweiterungsbauland
Entwicklungs-/Erweiterungsbauland ist jene Fläche, die die Stadtverwaltung in Zukunft in Bauland umwandeln möchte.
Das heißt: Es handelt sich um Grundstück, auf dem man irgendwann bauen kann, aber nicht unmittelbar.
Bevor gebaut werden kann, muss der Bereich erst erschlossen werden: Straßen anlegen, Strom-, Wasser- und Kanalleitungen installieren und eine Reihe städtebaulicher Vorgänge durchlaufen.
Darum ist diese Art von Boden zwar oft günstiger, bedeutet aber auch mehr Zeitaufwand und mehr Unsicherheit.
Nicht bebaubares Grundstück oder landwirtschaftlich/„rüstic“
Nicht bebaubares Grundstück, auch „rüstic“ genannt, ist ein Boden, der vor allem für landwirtschaftliche und Viehzucht-Tätigkeiten oder zum Schutz der Umwelt vorgesehen ist.
Im Allgemeinen darf man auf dieser Art von Grundstück kein Wohnhaus errichten.
Nur in sehr konkreten Fällen sind Bauten erlaubt, die mit Aktivitäten auf dem Feld zusammenhängen oder wenn besondere, von der Verwaltung genehmigte Projekte vorliegen.
Darum ist bei der Idee, darauf zu bauen, besonders bei dieser Art von Boden Vorsicht geboten.
Was bedeutet es, dass ein Grundstück bebaubar ist?
Wenn ein Grundstück bebaubar ist, heißt das, dass darauf gebaut werden darf – jedoch immer innerhalb bestimmter Vorgaben.
Das bedeutet nicht, dass man nach Belieben bauen kann. Jedes Grundstück hat Grenzen, die festlegen, was zulässig ist: die Größe des Wohngebäudes, die Höhe, der Abstand zu den Nachbarn oder der Teil des Grundstücks, der bebaut werden darf.
Zwei Grundstücke mit derselben Größe können sehr unterschiedliche Bauvorhaben zulassen.
Was ist die Bebauungsdichte?
Die Bebauungsdichte ist die Zahl der Quadratmeter, die auf einem Grundstück gebaut werden dürfen.
Wenn du zum Beispiel ein Grundstück mit 600 m² hast und die Vorschriften eine Bebauungsdichte von 0,5 erlauben, kannst du bis zu 300 m² bauen.
Das ist wichtig, denn nicht immer erlaubt ein großes Grundstück auch ein großes Haus.
Was ist der Unterschied zwischen Grundstück und Baulücke („Solar“)?
Ein Grundstück ist jede Parzelle – unabhängig von ihrer Lage.
Eine Baulücke („Solar“) hingegen ist ein Grundstück im Bauland, das bereits alle Voraussetzungen erfüllt, die für den Bau erforderlich sind. Das heißt: Es gibt bereits Zugang, Anschlüsse und städtebauliche Genehmigungen.
Darum ist eine Baulücke wesentlich leichter zu bebauen als ein Grundstück, das noch nicht vorbereitet ist.
Wie erfährt man, was man bauen darf?
Am besten ist es, bevor man ein Grundstück kauft, sich bei der Stadtverwaltung Informationen einzuholen.
Dort kann man nachlesen bzw. erfragen, was die Vorschriften erlauben, ob das Grundstück Bauland ist oder nicht, und was man genau bauen darf.
Außerdem ist es wichtig, Unterlagen wie die einfache Notiz aus dem Grundbuch (Registro) oder die Katasterreferenz zu prüfen.
Dieser Schritt ist entscheidend, um nach dem Kauf Ärger zu vermeiden.
Häufige Fehler beim Kauf eines Grundstücks
Einer der häufigsten Fehler ist die Annahme, dass alle Grundstücke bebaubar sind.
Auch üblich ist es, nur wegen des Preises zu kaufen, ohne die Vorschriften zu prüfen, oder zu glauben, wenn in der Nähe Häuser stehen, könne man auch dort bauen.
Ein weiterer typischer Fehler ist, die tatsächliche Bebauungsdichte des Grundstücks nicht zu überprüfen.
Wovon hängt der Preis eines Grundstücks ab?
Der Preis eines Grundstücks hängt nicht nur von der Größe ab. Es gibt viele Faktoren, die eine Rolle spielen, wie die Einstufung, die Lage, ob es Anschlüsse gibt oder ob man sofort bauen kann.
Darum können zwei ähnliche Grundstücke sehr unterschiedliche Preise haben.
Einfache Beispielrechnung
Stell dir zwei Grundstücke mit je 800 m² im selben Gemeindegebiet vor.
Das eine ist Bauland und hat bereits alle Versorgungsleistungen. Das andere ist Entwicklungs-/Erweiterungsbauland und wurde noch nicht erschlossen.
Obwohl sie ähnlich wirken, erlaubt das erste nahezu sofort zu bauen, während das zweite vor dem Bau einen vorherigen Prozess durchlaufen muss.
Fazit
Bevor man ein Grundstück kauft, ist es entscheidend, genau zu verstehen, welche Art von Boden es ist und was die Vorschriften zulassen.
Es reicht nicht, nur auf den Preis oder die Lage zu achten. Der Schlüssel liegt darin zu wissen, ob man wirklich bauen kann und unter welchen Bedingungen.
Darum ist es immer empfehlenswert, sich vor einer Entscheidung bei der Stadtverwaltung zu informieren. Das kann Probleme vermeiden und eine gute Investition absichern.