Welche Unterlagen brauchst du, um deine Immobilie zu verkaufen?
Der Verkauf einer Immobilie besteht nicht nur darin, einen Käufer zu finden. Damit das Geschäft reibungslos abläuft und vor einem Notar formell abgewickelt werden kann, ist es wichtig, die erforderlichen Unterlagen von Anfang an vollständig bereitzuhalten.
Viele Eigentümer merken erst, wenn sie bereits einen interessierten Käufer haben, dass ihnen noch ein Dokument oder eine Bescheinigung fehlt. Das kann zu Verzögerungen führen und im schlimmsten Fall das Geschäft gefährden. Deshalb gehört die frühzeitige Vorbereitung der Unterlagen zu den ersten Schritten, um den Verkauf mit Ruhe anzugehen.
Im Folgenden gehen wir die wichtigsten Dokumente durch, die du bereithaben solltest, bevor du deine Immobilie zum Verkauf anbietest.
1. Eigentumsurkunde
Die Eigentumsurkunde ist das Dokument, das belegt, dass du der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie bist.
Darin sind die Daten zum Kaufvertrag, die Identifizierung der Immobilie sowie die Eigentümer eingetragen. Obwohl ein großer Teil dieser Informationen auch im Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) zu finden ist, bleibt die Urkunde eines der zentralen Dokumente bei jedem Immobiliengeschäft.
Und wenn du die Urkunde verloren hast?
Keine Sorge. Das kommt häufiger vor, als es auf den ersten Blick scheint. Wenn du das Original nicht findest, kannst du in der Notarstelle, in der die Urkunde unterzeichnet wurde, eine beglaubigte Kopie anfordern oder sie über die zuständige Notarkammer ausfindig machen.
2. Grundbuchauszug (einfache nota simple registral)
Die nota simple ist ein Informationsdokument, das vom Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) ausgestellt wird und es ermöglicht, die aktuelle rechtliche Situation der Immobilie zu kennen.
Darin findest du unter anderem:
• Wer als Eigentümer eingetragen ist.
• Die Beschreibung des Grundstücks/der Immobilie.
• Die im Register eingetragene Fläche.
• Mögliche Lasten oder bestehende Hypotheken.
• Weitere Einschränkungen, die die Immobilie betreffen können.
Viele Käufer beantragen eine aktuelle nota simple, um zu prüfen, dass alle Angaben übereinstimmen, bevor sie das Geschäft weiterverfolgen.
3. Energieeffizienzzertifikat
Das Energiebescheinigung ist in Spanien verpflichtend, um eine Immobilie anzukündigen und zu verkaufen.
Dieses Dokument informiert über die energetische Effizienz des Objekts anhand einer Bewertung von A bis G.
Neben der Einhaltung der geltenden Vorschriften ermöglicht der Besitz dieser Bescheinigung Käufern, den ungefähren Energieverbrauch der Immobilie sowie die damit verbundenen Kosten einzuschätzen.
Die Bescheinigung muss von einer sachkundigen Fachkraft erstellt werden und hat grundsätzlich eine Gültigkeit von zehn Jahren.
4. Letzte IBI-Raten/Grundsteuerbescheide
Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) ist eines der Dokumente, die Käufer im Verkaufsprozess häufig anfordern.
Die letzten Bescheide ermöglichen es, zu prüfen, dass die Immobilie mit den Zahlungen im Rückstand ist bzw. dass sie ordnungsgemäß bezahlt wurde, und helfen dabei, einige Angaben in Bezug auf das Eigentum zu verifizieren.
Außerdem ist es beim Kaufvertrag üblich zu vereinbaren, wie der IBI-Betrag für das laufende Jahr zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.
5. Bescheinigung über den ordnungsgemäßen Status gegenüber der Eigentümergemeinschaft
Wenn die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft gehört, muss eine Bescheinigung vorgelegt werden, die bestätigt, dass keine offenen Schulden gegenüber der Gemeinschaft bestehen.
Dieses Dokument wird in der Regel vom Verwalter der Liegenschaften oder vom Vorsitzenden der Gemeinschaft ausgestellt und ist für die Unterzeichnung des Kaufvertrags erforderlich.
Ziel ist es sicherzustellen, dass der Käufer keine offenen wirtschaftlichen Lasten übernimmt, nachdem er die Immobilie erworben hat.
6. Wohnbarkeitsnachweis (cédula de habitabilidad) oder Lizenz für die Zweitnutzung
Ob dieses Dokument erforderlich ist, hängt von den anwendbaren Vorschriften und den konkreten Umständen der jeweiligen Transaktion ab.
Auch wenn es nicht immer zwingend ist, um einen Kaufvertrag formal abzuschließen, ist es bei Käufern, Finanzinstituten oder Versorgungsunternehmen üblich, einen Wohnbarkeitsnachweis oder eine Lizenz für die Zweitnutzung anzufordern, um zu belegen, dass die Immobilie die Voraussetzungen erfüllt, um bewohnt zu werden.
Daher empfiehlt es sich, zu prüfen, ob die Immobilie über dieses Dokument verfügt und ob es noch gültig ist.
7. Hypothekenunterlagen
Wenn auf der Immobilie noch eine Hypothek lastet, muss man die Abstimmung zur Löschung oder zur Übernahme (Subrogation) mit der Bank bzw. dem Finanzinstitut koordinieren.
Und wenn der Kredit bereits vollständig zurückgezahlt wurde, ist es ratsam, die Unterlagen bereitzuhalten, die diese Tatsache nachweisen – insbesondere dann, wenn noch irgendeine im Grundbuch eingetragene Last offensteht, die noch gelöscht werden muss.
8. Ausweis-/Identitätsdokument der Eigentümer
Alle Eigentümer, die in der Urkunde eingetragen sind, müssen sich mit ihrem gültigen DNI, NIE oder Reisepass ausweisen.
Falls es mehrere Eigentümer gibt, ist es notwendig, die Unterlagen aller Beteiligten vorzuhalten, um den Verkauf formell durchführen zu können.
Welche Dokumente sind wirklich unverzichtbar?
Auch wenn jede Transaktion möglicherweise zusätzliche Unterlagen erfordert, ist es üblich, mindestens Folgendes zu haben:
• Eintragungstitel/Eigentumsurkunde.
• DNI oder NIE der Eigentümer.
• Energieeffizienznachweis.
• Aktualisierter Grundbuchauszug (nota simple).
• Letzter IBI-Bescheid.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, falls zutreffend.
Weitere Dokumente, wie z. B. der Wohnbarkeitsnachweis oder die Lizenz für die Zweitnutzung, können in bestimmten Fällen notwendig sein, und es lohnt sich, sie im Voraus zu prüfen, um Verzögerungen zu vermeiden.
Fazit
Wenn du die Unterlagen vorbereitest, bevor du die Immobilie auf den Markt bringst, sparst du Zeit, vermeidest Probleme und vermittelst interessierten Käufern mehr Sicherheit.
Wenn du die Eigentumsurkunde, einen aktualisierten Grundbuchauszug, die Energieeffizienzbescheinigung, die IBI-Bescheide sowie den Rest der erforderlichen Unterlagen bereit hast, erleichtert das den gesamten Prozess und ermöglicht es, mit mehr Sicherheit bis zur notariellen Unterzeichnung voranzukommen.
Wenn du Fragen dazu hast, welche Dokumente deine Immobilie im konkreten Fall benötigt, sind wir von Pedro Pastor Inmobiliaria für dich da und helfen dir gern.