Si vous êtes étranger et que vous envisagez d'acquérir un logement en Espagne (par exemple dans notre zone, Dénia), il y a une série d'étapes, de conditions et de démarches légales et administratives qu'il convient de connaître à l'avance.
Pour tout étranger (qu'il soit communautaire ou non) souhaitant acheter un bien immobilier en Espagne, la première exigence obligatoire est d'obtenir un NIE. Ce numéro est essentiel (on ne peut pas finaliser l'achat sans lui), car il sert d'identification fiscale et figure dans les contrats, dans l'acte d'achat, dans les déclarations fiscales, etc.
Important : il est recommandé de le demander à l'avance, car le rendez-vous préalable et la charge administrative peuvent retarder le processus. L'idéal est d'entamer la démarche le plus tôt possible.
Même si l'ouverture d'un compte bancaire en Espagne n'est pas toujours obligatoire, elle est fortement recommandée.
Disposer d'un compte local facilite les paiements importants : réservation ou acompte, prix d'achat, impôts, frais notariaux, charges de copropriété, fournitures, etc. De plus, cela peut simplifier les démarches si vous ne résidez pas habituellement en Espagne.
Acheter un logement implique de s'assurer que la propriété est libre de charges, de dettes ou de toute incidence en suspens, et que toute la documentation est en règle (acte, registre, IBI, etc.). C'est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un avocat ou conseiller indépendant qui vérifiera ces aspects, vous aidant à éviter des risques, surtout si vous n'êtes pas familier avec la réglementation espagnole ou si vous réalisez l'achat depuis l'étranger.
Le processus habituel comprend :
Une réservation ou contrat de signalement / réservation (avec un dépôt).
Ensuite, la signature du contrat privé de vente (parfois appelé « contrat d'arras ») et un premier paiement.
Enfin, la signature de l'acte public devant notaire, le paiement du solde, et l'enregistrement au registre foncier. À partir de ce moment, vous serez officiellement propriétaire.
Lors de l'achat d'une propriété en Espagne, vous devez prendre en compte des impôts et frais en plus du prix d'achat. Ceux-ci incluent les impôts de transmission (ou la TVA dans le cas d'un logement neuf), les frais notariaux, les frais d'enregistrement, la plus-value municipale le cas échéant, et la gestion administrative.
Il convient également de tenir compte des coûts récurrents une fois propriétaire : IBI (Impôt sur les Biens Immobiliers), taxe de gestion des déchets, charges de copropriété, fournitures et entretien.
Logement d'occasion
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) : 10 % sur le prix d'achat.
Autres frais : notaire, registre, gestion administrative, éventuels honoraires d'agence.
Total approximatif additionnel au prix d'achat : 10–13 %.
Logement neuf (obra nueva)
Impôt sur la Valeur Ajoutée (IVA) : 10 %.
Actes Juridiques Documentés (AJD) : 1,5 % sur le prix d'achat.
Autres frais : notaire, registre, gestion administrative, etc.
Total approximatif additionnel au prix d'achat : 11–13 %.
Remarque : ces pourcentages sont indicatifs et peuvent varier selon la province et les circonstances particulières.
Si vous achetez depuis l'étranger ou ne pouvez pas vous déplacer fréquemment en Espagne, vous pouvez donner une procuration à un avocat ou un gestionnaire, afin qu'il agisse en votre nom. Il pourra ainsi gérer des démarches clés : obtention du NIE, ouverture de compte bancaire, signature de l'acte, paiement des impôts... Cette procédure est courante lors d'achats par des étrangers non résidents.
Note importante sur la réglementation et le conseil
La réglementation relative à l'achat de biens immobiliers par des étrangers peut évoluer dans le temps et varier selon la nationalité, la résidence et le type de bien. C'est pourquoi nous recommandons toujours de bénéficier d'un conseil personnalisé avant d'entamer toute opération, afin de garantir que l'ensemble du processus se déroule correctement et conformément à la législation en vigueur.
Dans notre agence immobilière, nous savons que pour de nombreux acheteurs étrangers ces démarches peuvent sembler complexes ou déconcertantes, surtout s'ils ne sont pas familiarisés avec la réglementation espagnole. C'est pourquoi nous vous proposons de vous accompagner tout au long du processus : depuis le conseil sur les exigences, l'aide pour obtenir le NIE ou ouvrir un compte bancaire, la recommandation d'avocats de confiance, la supervision de l'opération jusqu'à la remise des clés.
Si vous envisagez d'acheter un logement à Dénia ou dans la province d'Alicante, contactez-nous, nous serons ravis de vous orienter et de vous fournir tout ce dont vous avez besoin.