La convivencia en comunidades de propietarios es fuente habitual de dudas y conflictos. Para dar respuesta a estas situaciones, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula desde hace décadas los derechos y obligaciones de vecinos y comunidades en España, habiendo sido objeto de varias modificaciones y actualizaciones a lo largo de sus más de 60 años de vida.
La última reforma importante, aprobada en enero de 2025 y en vigor desde el 3 de abril, fue revisada por última vez en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 24 de julio de 2025, e introduce novedades relevantes que afectan a multitud de propietarios de comunidades.
Una de las grandes apuestas de la nueva LPH es la modernización en la gestión de comunidades.
Digitalización de trámites y comunicaciones, permitiendo agilizar convocatorias, notificaciones y actas, reduciendo retrasos y costes administrativos.
Juntas telemáticas o mixtas, siempre que se garantice la identidad de los participantes y el correcto desarrollo de la reunión.
Uso expreso del correo electrónico y otros medios electrónicos para convocatorias, comunicaciones internas y remisión de actas, previo consentimiento del propietario.
Flexibilización de la acreditación de la recepción digital de documentos y acuerdos, facilitando que la comunidad pueda demostrar la correcta notificación mediante diversos sistemas.
El artículo 21 de la LPH se centra en el impago de cuotas y gastos comunes, uno de los problemas más habituales. La ley refuerza las herramientas contra la morosidad:
La comunidad puede imponer intereses superiores al legal o limitar temporalmente el uso de servicios e instalaciones (siempre que no afecte a la habitabilidad).
El propietario moroso pierde el derecho a voto en la Junta.
Se permite la reclamación judicial de deudas inferiores a 2.000 € mediante un proceso monitorio especial, sin necesidad de abogado ni procurador.
Se facilita que la comunidad reclame todas las cuotas del año, no solo las vencidas.
En casos persistentes, la comunidad puede solicitar el embargo de bienes del deudor, tanto financieros como inmuebles.
Estas medidas buscan proteger a las comunidades, evitando que los vecinos cumplidores carguen con el peso de quienes no pagan.
La nueva redacción confirma que los propietarios pueden exigir responsabilidades por obras no autorizadas que afecten a la estructura, estética o seguridad del edificio.
Además, se refuerza el procedimiento para obligar a la restauración inmediata cuando las obras realizadas sin permiso afecten elementos comunes esenciales.
Esto ratifica el principio de que las decisiones individuales no pueden perjudicar al conjunto de la comunidad.
La ley aclara uno de los puntos más conflictivos de los últimos años: la proliferación de pisos turísticos.
Para que un vecino pueda destinar su vivienda a uso turístico, se requiere el acuerdo de 3/5 de los propietarios, que representen también 3/5 de las cuotas.
La comunidad puede además establecer cuotas especiales de gastos o incrementarlas hasta un 20 % en estas viviendas.
Se aclara que esta mayoría afecta a nuevas autorizaciones: los pisos turísticos ya inscritos antes del 3 de abril de 2025 mantienen su actividad salvo regulación autonómica.
Energía sostenible: paneles solares y puntos de recarga
Paneles solares en zonas comunes: requieren el voto favorable de la mayoría simple de propietarios, siempre que el coste no supere dos mensualidades ordinarias de gastos comunes tras subvenciones.
Se facilita la aprobación de obras de eficiencia energética con mayorías más flexibles.
Puntos de recarga para vehículos eléctricos (art. 17.5 LPH): cualquier propietario puede instalarlos en su plaza de garaje individual sin necesidad de autorización, bastando con comunicarlo a la comunidad y asumiendo los costes de instalación y consumo.
En edificios más antiguos, se introduce la obligación o recomendación de realizar auditorías energéticas y estudios de eficiencia para planificar mejoras.
Estas medidas facilitan el autoconsumo y la movilidad eléctrica, eliminando trabas que antes frenaban proyectos de eficiencia energética.
Otra novedad clave: la comunidad está obligada a eliminar barreras arquitectónicas (como instalar ascensores o rampas) cuando lo soliciten propietarios mayores de 70 años o personas con discapacidad, siempre que el coste anual no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes o exista financiación pública suficiente.
La ley refuerza el derecho a la accesibilidad universal y evita bloqueos por parte de minorías.
La LPH también regula aspectos cotidianos que generan fricciones:
Refuerzo de la acción de cesación frente a actividades molestas, insalubres, nocivas o ilícitas.
La comunidad puede regular o limitar el uso del ascensor con mascotas si se considera una actividad molesta o insalubre, siempre mediante acuerdo válido de Junta.
Se incorporan criterios claros para la instalación de cámaras de videovigilancia en zonas comunes, que requieren mayorías reforzadas y el cumplimiento estricto de la normativa de protección de datos.
Aunque la nueva normativa endurece ciertas medidas, también impulsa la resolución de conflictos de forma amistosa y rápida.
Antes de iniciar acciones judiciales en muchas materias (acuerdos de Junta, obras, actividades molestas, conflictos sobre elementos comunes o reclamaciones económicas no monitorias), es obligatorio intentar un Mecanismo Alternativo de Solución de Conflictos (MASC), como la mediación o la conciliación.
Este requisito previo tiene como objetivo reducir litigios y agilizar la administración de justicia, promoviendo acuerdos entre propietarios.