La vie en communauté dans les copropriétés est une source fréquente de doutes et de conflits. Pour répondre à ces situations, la Loi sur la Propriété Horizontale (LPH) réglemente depuis des décennies les droits et obligations des voisins et des communautés en Espagne, ayant fait l’objet de plusieurs modifications et mises à jour au cours de ses plus de 60 ans d’existence.
La dernière réforme importante, approuvée en janvier 2025 et en vigueur depuis le 3 avril, a été publiée pour la dernière fois au Bulletin Officiel de l’État (BOE) le 24 juillet 2025, et introduit des nouveautés importantes qui concernent de nombreux copropriétaires.
L’une des grandes orientations de la nouvelle LPH est la modernisation de la gestion des communautés.
Numérisation des démarches et communications, permettant d’accélérer les convocations, notifications et procès-verbaux, réduisant les délais et les coûts administratifs.
Assemblées télématiques ou mixtes, à condition de garantir l’identité des participants et le bon déroulement de la réunion.
Usage express du courrier électronique et d’autres moyens électroniques pour les convocations, communications internes et l’envoi des procès-verbaux, avec le consentement préalable du copropriétaire.
Assouplissement de la preuve de la réception numérique de documents et d’accords, facilitant pour la communauté la démonstration d’une notification correcte au moyen de divers systèmes.
L’article 21 de la LPH se concentre sur le non-paiement des charges et frais communs, l’un des problèmes les plus courants. La loi renforce les outils contre la défaillance de paiement :
La communauté peut imposer des intérêts supérieurs au taux légal ou limiter temporairement l’usage de services et installations (tant que cela n’affecte pas l’habitabilité).
Le copropriétaire débiteur perd le droit de vote en assemblée.
Il est permis de réclamer judiciairement les créances inférieures à 2 000 € par une procédure de paiement spéciale (proceso monitorio), sans nécessité d’avocat ni de représentant.
Il est facilité pour la communauté de réclamer toutes les charges de l’année, pas seulement celles échues.
En cas de persistance, la communauté peut demander la saisie des biens du débiteur, tant financiers qu’immobiliers.
Ces mesures visent à protéger les communautés, évitant que les voisins respectueux des règles supportent le poids de ceux qui ne paient pas.
La nouvelle rédaction confirme que les copropriétaires peuvent exiger des responsabilités pour des travaux non autorisés qui affectent la structure, l’esthétique ou la sécurité de l’immeuble.
De plus, la procédure pour obliger à la restauration immédiate est renforcée lorsque des travaux effectués sans permis affectent des éléments communs essentiels.
Cela ratifie le principe selon lequel les décisions individuelles ne peuvent nuire à l’ensemble de la communauté.
La loi clarifie l’un des points les plus conflictuels des dernières années : la prolifération des appartements touristiques.
Pour qu’un voisin puisse destiner son logement à un usage touristique, l’accord des 3/5 des copropriétaires est requis, représentant également 3/5 des quotes-parts.
La communauté peut en outre établir des quotes-parts spéciales de dépenses ou les augmenter jusqu’à 20 % pour ces logements.
Il est précisé que cette majorité concerne les nouvelles autorisations : les appartements touristiques déjà enregistrés avant le 3 avril 2025 conservent leur activité sauf réglementation autonome.
Énergie durable : panneaux solaires et points de recharge
Panneaux solaires dans les zones communes : ils requièrent le vote favorable de la majorité simple des copropriétaires, à condition que le coût ne dépasse pas deux mensualités ordinaires de charges communes après subventions.
L’approbation des travaux d’efficacité énergétique est facilitée avec des majorités plus flexibles.
Points de recharge pour véhicules électriques (art. 17.5 LPH) : tout copropriétaire peut les installer dans sa place de parking individuelle sans autorisation, il suffit d’en informer la communauté et d’assumer les coûts d’installation et de consommation.
Dans les bâtiments plus anciens, l’obligation ou la recommandation de réaliser des audits énergétiques et des études d’efficacité est introduite pour planifier des améliorations.
Ces mesures facilitent l’autoconsommation et la mobilité électrique, supprimant des obstacles qui freinaient auparavant les projets d’efficacité énergétique.
Autre nouveauté clé : la communauté est obligée de supprimer les barrières architecturales (comme l’installation d’ascenseurs ou de rampes) lorsque le demandent des copropriétaires de plus de 70 ans ou des personnes en situation de handicap, à condition que le coût annuel ne dépasse pas 12 mensualités ordinaires de charges communes ou qu’un financement public suffisant existe.
La loi renforce le droit à l’accessibilité universelle et évite les blocages par des minorités.
La LPH régule également des aspects quotidiens générateurs de frictions :
Renforcement de l’action en cessation contre les activités gênantes, insalubres, nocives ou illicites.
La communauté peut réglementer ou limiter l’usage de l’ascenseur avec des animaux de compagnie si cela est considéré comme une activité gênante ou insalubre, toujours par un accord valide de l’assemblée.
Des critères clairs sont intégrés pour l’installation de caméras de vidéosurveillance dans les zones communes, qui requièrent des majorités renforcées et le respect strict de la réglementation sur la protection des données.
Bien que la nouvelle réglementation durcisse certaines mesures, elle encourage également la résolution amiable et rapide des conflits.
Avant d’entamer des actions judiciaires dans de nombreuses matières (accords d’assemblée, travaux, activités gênantes, conflits sur les éléments communs ou réclamations économiques non monitorias), il est obligatoire de tenter un Mécanisme Alternatif de Résolution des Conflits (MASC), comme la médiation ou la conciliation.
Cette exigence préalable vise à réduire les litiges et à accélérer l’administration de la justice, en favorisant des accords entre copropriétaires.