Das Zusammenleben in Wohnungseigentümergemeinschaften ist häufig Quelle von Fragen und Konflikten. Um auf diese Situationen zu reagieren, regelt das Gesetz über das Wohnungseigentum (LPH) seit Jahrzehnten die Rechte und Pflichten von Nachbarn und Gemeinschaften in Spanien; es wurde in seinen mehr als 60 Jahren mehrfach geändert und aktualisiert.
Die letzte bedeutende Reform, die im Januar 2025 verabschiedet und seit dem 3. April in Kraft ist, wurde zuletzt im Staatsanzeiger (BOE) am 24. Juli 2025 veröffentlicht und führt wesentliche Neuerungen ein, die viele Wohnungseigentümer betreffen.
Einer der großen Schwerpunkte der neuen LPH ist die Modernisierung der Verwaltung von Gemeinschaften.
Digitalisierung von Verfahren und Kommunikation, wodurch Einberufungen, Zustellungen und Protokolle beschleunigt und Verzögerungen sowie Verwaltungskosten reduziert werden können.
Telematische oder hybride Eigentümerversammlungen, sofern die Identität der Teilnehmenden und der ordnungsgemäße Ablauf der Sitzung gewährleistet sind.
Ausdrückliche Verwendung von E-Mail und anderen elektronischen Mitteln für Einberufungen, interne Mitteilungen und die Übermittlung von Protokollen, vorausgesetzt, der Eigentümer hat zugestimmt.
Flexibilisierung des Nachweises des digitalen Empfangs von Dokumenten und Beschlüssen, sodass die Gemeinschaft leichter belegen kann, dass ordnungsgemäß zugestellt wurde, mittels verschiedener Systeme.
Artikel 21 der LPH befasst sich mit dem Nichtzahlen von Beiträgen und Gemeinschaftskosten, einem der häufigsten Probleme. Das Gesetz stärkt die Instrumente gegen Zahlungsrückstände:
Die Gemeinschaft kann Zinsen über dem gesetzlichen Satz verlangen oder vorübergehend die Nutzung von Diensten und Anlagen einschränken (solange die Bewohnbarkeit nicht beeinträchtigt wird).
Der säumige Eigentümer verliert das Stimmrecht in der Versammlung.
Die gerichtliche Geltendmachung von Forderungen unter 2.000 € ist durch ein besonderes Mahnverfahren möglich, ohne dass ein Anwalt oder ein Prozessvertreter erforderlich ist.
Es wird erleichtert, dass die Gemeinschaft alle Jahresbeiträge und nicht nur fällige Raten geltend machen kann.
In hartnäckigen Fällen kann die Gemeinschaft die Pfändung von Vermögenswerten des Schuldners beantragen, sowohl finanzieller Natur als auch Immobilien.
Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Gemeinschaften zu schützen und zu verhindern, dass regelkonforme Nachbarn die Last derjenigen tragen, die nicht zahlen.
Die neue Fassung bestätigt, dass Eigentümer für unautorisierte Baumaßnahmen, die die Struktur, Ästhetik oder Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen, Verantwortlichkeiten einfordern können.
Zudem wird das Verfahren verstärkt, um bei ohne Genehmigung durchgeführten Arbeiten, die wesentliche Gemeinschaftselemente betreffen, eine sofortige Wiederherstellung zu erzwingen.
Dies bekräftigt das Prinzip, dass individuelle Entscheidungen dem Gesamtinteresse der Gemeinschaft nicht schaden dürfen.
Das Gesetz klärt einen der in den letzten Jahren umstrittensten Punkte: die Zunahme von Ferienwohnungen.
Damit ein Nachbar seine Wohnung touristisch nutzen kann, ist die Zustimmung von 3/5 der Eigentümer erforderlich, die zugleich 3/5 der Miteigentumsanteile vertreten.
Die Gemeinschaft kann zudem spezielle Kostenbeiträge festlegen oder diese für solche Wohnungen um bis zu 20 % erhöhen.
Es wird klargestellt, dass diese Mehrheit neue Genehmigungen betrifft: Ferienwohnungen, die bereits vor dem 3. April 2025 eingetragen waren, können ihre Tätigkeit weiterführen, sofern nicht regionale Regelungen etwas anderes bestimmen.
Energie nachhaltig: Solarpaneele und Ladepunkte
Solarmodule in Gemeinschaftsbereichen: Erfordern die Zustimmung der einfachen Mehrheit der Eigentümer, vorausgesetzt, die Kosten übersteigen nach Zuschüssen nicht mehr als zwei reguläre Monatsraten der Gemeinschaftskosten.
Die Genehmigung von Maßnahmen zur Energieeffizienz wird mit flexibleren Mehrheiten erleichtert.
Ladepunkte für Elektrofahrzeuge (Art. 17.5 LPH): Jeder Eigentümer kann sie in seinem Einzelstellplatz installieren, ohne Genehmigung, lediglich durch Mitteilung an die Gemeinschaft und Übernahme der Installations- und Betriebskosten.
Bei älteren Gebäuden wird die Verpflichtung oder Empfehlung eingeführt, Energieaudits und Effizienzstudien durchzuführen, um Verbesserungen zu planen.
Diese Maßnahmen erleichtern Eigenverbrauch und Elektromobilität und beseitigen Hindernisse, die zuvor Energieeffizienzprojekte bremsten.
Eine weitere Schlüsselneuheit: Die Gemeinschaft ist verpflichtet, bauliche Barrieren (wie den Einbau von Aufzügen oder Rampen) zu entfernen, wenn dies von Eigentümern über 70 Jahren oder von Menschen mit Behinderung beantragt wird, vorausgesetzt, die jährlichen Kosten übersteigen nicht 12 reguläre Monatsraten der Gemeinschaftskosten oder es stehen ausreichende öffentliche Mittel zur Finanzierung bereit.
Das Gesetz stärkt das Recht auf universelle Zugänglichkeit und verhindert Blockaden durch Minderheiten.
Die LPH regelt auch Alltagsaspekte, die Reibungen erzeugen:
Stärkung des Unterlassungsanspruchs gegen lästige, gesundheitsgefährdende, schädliche oder rechtswidrige Aktivitäten.
Die Gemeinschaft kann die Nutzung des Aufzugs für Haustiere regeln oder einschränken, wenn dies als lästige oder ungesunde Tätigkeit angesehen wird, stets durch einen gültigen Beschluss der Versammlung.
Es werden klare Kriterien für die Installation von Videoüberwachungskameras in Gemeinschaftsbereichen aufgenommen, die verstärkte Mehrheiten und die strikte Einhaltung des Datenschutzrechts erfordern.
Obwohl die neue Regelung bestimmte Maßnahmen verschärft, fördert sie zugleich die außergerichtliche, freundliche und zügige Konfliktlösung.
Bevor in vielen Bereichen gerichtliche Schritte unternommen werden (Beschlüsse der Versammlung, Baumaßnahmen, lästige Tätigkeiten, Streitigkeiten über Gemeinschaftselemente oder nicht-mahnfähige wirtschaftliche Forderungen), ist es obligatorisch, ein Alternatives Streitbeilegungsverfahren (MASC) wie Mediation oder Schlichtung zu versuchen.
Diese vorherige Voraussetzung zielt darauf ab, Streitigkeiten zu verringern und die Justizverwaltung zu beschleunigen, indem Vereinbarungen zwischen Eigentümern gefördert werden.