Dénia est une destination très prisée dans la Communauté valencienne, avec un grand attrait pour son littoral, son patrimoine culturel, son climat et sa proximité des plages et des pôles touristiques. Cet attrait, cependant, a engendré une forte demande de logements touristiques.
Ce contexte a mis en évidence des tensions : d’une part, la pression touristique et la demande de locations de vacances ; d’autre part, des préoccupations concernant la surfréquentation, la coexistence entre voisins, la hausse des loyers résidentiels et la perte de logements disponibles pour les habitants permanents.
Face à cela, la mairie de Dénia a décidé d’intervenir en réglementant plus strictement les nouvelles locations touristiques dans le noyau urbain, dans le but de protéger les quartiers résidentiels.
Si vous possédez un logement à Dénia et envisagez de le destiner à la location touristique, vous devez prendre en compte plusieurs niveaux normatifs (autonome, national et local) qui affectent les exigences et les possibilités.
Réglementation autonómica (Communauté valencienne)
En août 2024 a été approuvé le Décret‑loi 9/2024, qui a modifié la réglementation des logements d’usage touristique (VUT) dans la Communauté valencienne.
Ce décret établit, entre autres, que le logement doit être loué dans son intégralité (et non par chambres) pour pouvoir être considéré comme logement touristique.
Il fixe également comme limite que la location touristique à un même client ne dépasse pas 10 jours consécutifs (c’est‑à‑dire 9 nuits maximum).
De plus, pour obtenir la qualification de logement touristique, un certificat municipal de compatibilité urbanistique (délivré par la mairie compétente) est exigé et le logement doit disposer d’une référence cadastrale unique et individualisée.
Réglementation nationale / générale
Depuis le 2 janvier 2025 est entré en vigueur le Real Decreto 1312/2024 — qui crée une Guichet Unique Numérique pour les locations de courte durée (touristiques ou temporaires).
Depuis le 1er juillet 2025, tous les logements destinés à la location touristique doivent être inscrits avec un Numéro d’Enregistrement de Location (NRA ou NRUA). Sans ce numéro, ils ne peuvent pas être annoncés sur les plateformes de location touristique.
Réglementation locale (municipale — Dénia)
À Dénia, la mairie a décidé en 2024 (et prolongé en 2025) de suspendre les certificats de compatibilité urbanistique, les licences et les déclarations responsables pour les nouveaux logements d’usage touristique dans le noyau urbain. Cette suspension est prolongée au moins d’un an supplémentaire, jusqu’en septembre 2026.
Les zones exclues de cette suspension sont certaines zones périphériques comme Les Marines, Les Rotes et le Montgó ; en dehors de ces zones, dans le noyau urbain, aucune nouvelle licence n’est accordée.
La mairie travaille à la rédaction d’une ordonnance réglementaire plus détaillée, qui établira des limites maximales de logements touristiques par zone, ce qui sera probablement mesuré en fonction du nombre de places touristiques pour 100 habitants.
À titre indicatif, la limite estimée dans les propositions de réglementation tourne autour de 30–50 places touristiques pour chaque 100 habitants dans chaque section de recensement du centre urbain.
Si vous envisagez de transformer votre logement en hébergement touristique à Dénia, voici les étapes (et vérifications) à prendre en compte pour respecter la réglementation :
Vérifier la zone : contrôler si votre logement se trouve dans le noyau urbain ou dans l’une des zones exclues (Les Marines, Les Rotes, Montgó). S’il est dans le noyau urbain — en 2025 — il est probable que de nouvelles licences ne soient pas accordées tant que la suspension n’est pas levée.
Demander le certificat de compatibilité urbanistique auprès de la mairie (si la réglementation municipale le permet dans votre zone) — exigence indispensable selon la réglementation autonome.
S’assurer que le logement dispose d’une référence cadastrale unique et individualisée.
Une fois la compatibilité urbanistique approuvée, instruire la demande de licence touristique correspondante (ou la déclaration responsable) conformément à la réglementation autonome.
L’enregistrer au Guichet Unique Numérique, obtenir le Numéro d’Enregistrement de Location (NRA / NRUA), obligatoire depuis juillet 2025.
Respecter les conditions de location : le logement, loué dans son ensemble, devra satisfaire aux exigences d’habitabilité et de sécurité, et ne pourra pas être loué au même client plus de 10 jours consécutifs (pour être considéré comme location touristique).
Si l’immeuble possède une copropriété, vérifier ses statuts : même si la réglementation autorise la location touristique, la copropriété peut l’interdire ou la bloquer. Pour qu’un voisin puisse affecter son logement à un usage touristique, un accord de 3/5 des copropriétaires est requis.
La copropriété peut en outre établir des quotes‑parts de charges spéciales ou les augmenter jusqu’à 20 % pour ces logements.
Déclarer correctement les revenus locatifs, respecter les obligations fiscales correspondantes (IRPF + éventuelles obligations supplémentaires si des services annexes sont fournis).
Dans le contexte actuel de Dénia, de nombreuses zones du centre urbain ne voient pas l’octroi de nouvelles licences, ainsi même si vous remplissez les conditions autonomes, la commune peut refuser votre demande.
La limite de séjour (max. 10 jours par client) réduit la flexibilité classique des locations touristiques et peut impacter la rentabilité attendue, surtout si auparavant des locations plus longues étaient pratiquées.
L’obligation d’obtenir l’enregistrement (NRA) et les démarches associées ajoutent de la bureaucratie, des délais d’attente et des coûts, ce qui peut décourager ceux qui recherchent rapidité ou improvisation dans l’offre touristique.
Si la copropriété ne donne pas son consentement (ou si les statuts l’empêchent), vous ne pourrez pas exploiter légalement en tant que location de vacances.
Une réglementation municipale plus stricte se profile également, avec des limites par zone et par nombre de places, ce qui pourrait encore durcir les conditions à l’avenir.
Cela dépend beaucoup du type de logement que vous possédez et de son emplacement. Si votre appartement ou maison se situe dans une zone périphérique autorisée (comme Les Marines, Les Rotes ou Montgó), le processus peut être viable ; en revanche, s’il se trouve dans le noyau urbain, les possibilités aujourd’hui sont très limitées.
De plus, les restrictions récemment imposées (durée maximale de 10 jours, enregistrement obligatoire, compatibilité urbanistique, future ordonnance municipale) réduisent la flexibilité et augmentent la bureaucratie, ce qui peut diminuer la rentabilité et compliquer la gestion.
Si votre objectif est un investissement à long terme, vous inscrire comme location touristique peut avoir du sens, à condition de respecter strictement la légalité. Mais si vous espérez un modèle de « location touristique facile » comme il y a quelques années, il convient d’examiner attentivement les exigences et les risques.