Dénia es un destino muy popular en la Comunitat Valenciana, con gran atractivo por su costa, su patrimonio cultural, su clima y su cercanía a playas y núcleos turísticos. Este atractivo, sin embargo, ha generado una fuerte demanda de alojamientos vacacionales.
Ese contexto ha puesto de manifiesto tensiones: por un lado, la presión turística y la demanda de alojamiento vacacional; por otro, preocupaciones por la masificación, la convivencia vecinal, el encarecimiento del alquiler residencial y la pérdida de vivienda disponible para habitantes permanentes.
Ante esto, el ayuntamiento de Dénia decidió intervenir regulando de forma más estricta los nuevos alquileres turísticos en el casco urbano, con el propósito de proteger los barrios residenciales.
Si tienes una vivienda en Dénia y estás pensando en destinarla a alquiler turístico, debes tener en cuenta varios niveles normativos (autonómico, estatal y local) que afectan los requisitos y las posibilidades.
Normativa autonómica (Comunitat Valenciana)
En agosto de 2024 se aprobó el Decreto‑ley 9/2024, que modificó la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT) en la Comunidad Valenciana.
Este decreto establece, entre otras cosas, que la vivienda se alquile completa (no por habitaciones) para poder considerarse vivienda turística.
Asímismo, fija como límite que el alquiler turístico a un mismo cliente no supere 10 días consecutivos (es decir, 9 noches como máximo).
Además, para obtener la calificación de vivienda turística se exige un certificado municipal de compatibilidad urbanística (emitido por el ayuntamiento correspondiente) y que la vivienda tenga una referencia catastral única e individualizada.
Normativa estatal / general
Desde el 2 de enero de 2025 entró en vigor el Real Decreto 1312/2024 — que crea una Ventanilla Única Digital para arrendamientos de corta duración (turísticos o temporales).
Desde el 1 de julio de 2025 todas las viviendas destinadas a alquiler turístico deben estar inscritas con un Número de Registro de Alquiler (NRA o NRUA). Sin ese número, no pueden anunciarse en plataformas de alquiler turístico.
Normativa local (municipal — Dénia)
En Dénia, el ayuntamiento decidió el pasado 2024 (y prorrogado en 2025) suspender certificados de compatibilidad urbanística, licencias y declaraciones responsables para nuevas viviendas de uso turístico en el casco urbano. Esa suspensión se extiende al menos un año más, hasta septiembre 2026.
Las zonas excluidas de esta suspensión son algunas áreas periféricas como Les Marines, Les Rotes y el Montgó; fuera de esas zonas, en el núcleo urbano no se están concediendo nuevas licencias.
El ayuntamiento está trabajando en la redacción de una ordenanza reguladora más detallada, que establecerá límites máximos de viviendas turísticas por zona, lo que probablemente se medirá en función del número de plazas turísticas por 100 habitantes.
Como criterio de referencia, el límite estimado en las propuestas de regulación ronda las 30–50 plazas turísticas por cada 100 habitantes en cada sección censal del centro urbano.
Si estás pensando en convertir tu vivienda en un alojamiento turístico en Dénia, estos son los pasos (y comprobaciones) que debes tener en cuenta para cumplir la normativa:
Verificar la zona: comprobar si tu vivienda se encuentra en el casco urbano o en una de las zonas excluidas (Les Marines, Les Rotes, Montgó). Si está en el casco urbano — en 2025 — probablemente no se concedan nuevas licencias hasta que termine la suspensión.
Solicitar el certificado de compatibilidad urbanística ante el ayuntamiento (si la normativa municipal lo permite en tu zona) — requisito imprescindible según normativa autonómica.
Asegurarse de que la vivienda tiene una referencia catastral única e individualizada.
Una vez aprobada la compatibilidad urbanística, tramitar la licencia turística correspondiente (o la declaración responsable) conforme a la normativa autonómica.
Registrarla en la Ventanilla Única Digital, obtener el Número de Registro de Alquiler (NRA / NRUA), obligatorio desde julio de 2025.
Cumplir las condiciones de alquiler: la vivienda, alquilada completa, deberá cumplir requisitos de habitabilidad y seguridad, y no podrá alquilarse a un mismo cliente por más de 10 días consecutivos (para ser considerado alquiler turístico).
Si el edificio tiene comunidad de propietarios, comprobar sus estatutos: incluso si la normativa permite alquiler turístico, la comunidad puede prohibirlo o vetarlo. Para que un vecino pueda destinar su vivienda a uso turístico, se requiere el acuerdo de 3/5 de los propietarios.
La comunidad puede además establecer cuotas especiales de gastos o incrementarlas hasta un 20 % en estas viviendas
Declarar correctamente los ingresos del alquiler, cumplir con obligaciones fiscales correspondientes (IRPF + posibles obligaciones adicionales si se ofrecen servicios extra).
En el contexto actual de Dénia, no se están concediendo nuevas licencias en muchas zonas del centro urbano, por lo que aunque cumplas los requisitos autonómicos, puede que el municipio no acepte tu solicitud.
El límite de estancia (máx. 10 días por cliente) reduce la flexibilidad clásica de los alquileres turísticos, y puede impactar en la rentabilidad esperada, sobre todo si antes se hacían alquileres más largos.
La obligación de obtener el registro (NRA) y la correspondiente tramitación añade burocracia, tiempos de espera y costes, que pueden desincentivar a quienes buscan rapidez o improvisación en la oferta turística.
Si la comunidad de propietarios no da su consentimiento (o los estatutos lo impiden), no podrás operar legalmente como alquiler vacacional.
Se avecina además una regulación municipal más estricta, con límites por zona y por número de plazas, lo que puede endurecer aún más las condiciones en el futuro.
Depende mucho del tipo de vivienda que tengas y su ubicación. Si tu piso o casa está en una zona periférica permitida (como Les Marines, Les Rotes o Montgó), el proceso puede ser viable; sin embargo, si está en el casco urbano, las posibilidades hoy son muy limitadas.
Además, las restricciones recientemente impuestas (duración máxima 10 días, registro obligatorio, compatibilidad urbanística, futura ordenanza municipal) recortan la flexibilidad y aumentan la burocracia, lo que puede reducir la rentabilidad y complicar la gestión.
Si lo que buscas es una inversión a largo plazo, darte de alta como alquiler turístico puede tener sentido, siempre con plena legalidad. Pero si esperas un modelo de “fácil alquiler vacacional a turistas” como hace unos años, conviene revisar con detenimiento requisitos y riesgos.