Dénia ist ein sehr beliebtes Reiseziel in der Comunitat Valenciana, mit großer Anziehungskraft durch seine Küste, sein Kulturerbe, sein Klima und seine Nähe zu Stränden und touristischen Zentren. Diese Attraktivität hat jedoch eine starke Nachfrage nach Ferienunterkünften hervorgerufen.
Dieses Umfeld hat Spannungen offengelegt: einerseits der touristische Druck und die Nachfrage nach Ferienunterkünften; andererseits Bedenken wegen Überfüllung, nachbarschaftlichem Zusammenleben, steigender Mieten im Wohnungsmarkt und dem Verlust an verfügbarem Wohnraum für dauerhaft ansässige Bewohner.
Vor diesem Hintergrund beschloss die Stadtverwaltung von Dénia, einzugreifen und neue touristische Vermietungen in der Innenstadt strenger zu regeln, mit dem Ziel, die Wohnviertel zu schützen.
Wenn Sie eine Wohnung in Dénia besitzen und überlegen, sie der touristischen Vermietung zu widmen, müssen Sie mehrere normativen Ebenen (autonomisch, staatlich und lokal) berücksichtigen, die Anforderungen und Möglichkeiten beeinflussen.
Autonome Regelung (Comunitat Valenciana)
Im August 2024 wurde das Dekret‑Gesetz 9/2024 verabschiedet, das die Regelung der Ferienwohnungen (VUT) in der Comunidad Valenciana änderte.
Dieses Dekret legt unter anderem fest, dass die Wohnung vollständig (nicht nach Zimmern) vermietet werden muss, um als Ferienwohnung anerkannt zu werden.
Ebenso setzt es als Grenze, dass die touristische Vermietung an denselben Kunden 10 aufeinanderfolgende Tage nicht überschreiten darf (d. h. maximal 9 Nächte).
Außerdem ist für die Einstufung als Ferienwohnung ein städtisches Zertifikat zur städtebaulichen Vereinbarkeit (ausgestellt von der jeweiligen Stadtverwaltung) sowie eine eindeutige, individualisierte Katasterreferenz der Wohnung erforderlich.
Staatliche / allgemeine Regelung
Seit dem 2. Januar 2025 ist das Königliche Dekret 1312/2024 in Kraft — es schafft eine digitale Einheitsstelle (Ventanilla Única Digital) für Kurzzeitmietverträge (touristisch oder temporär).
Seit dem 1. Juli 2025 müssen alle für touristische Vermietung bestimmten Wohnungen mit einer Registrierungsnummer für Vermietungen (NRA oder NRUA) eingetragen sein. Ohne diese Nummer dürfen sie nicht auf Vermietungsplattformen angeboten werden.
Lokale Regelung (kommunal — Dénia)
In Dénia beschloss die Stadtverwaltung 2024 (und verlängerte dies 2025), Zertifikate zur städtebaulichen Vereinbarkeit, Lizenzen und verantwortliche Erklärungen für neue Ferienwohnungen in der Innenstadt auszusetzen. Diese Aussetzung wird mindestens um ein weiteres Jahr bis September 2026 verlängert.
Ausgenommen von dieser Aussetzung sind einige periphere Gebiete wie Les Marines, Les Rotes und der Montgó; außerhalb dieser Gebiete werden im Stadtkern keine neuen Lizenzen erteilt.
Die Stadtverwaltung arbeitet an der Ausarbeitung einer detaillierteren regulierenden Satzung, die Höchstgrenzen für Ferienwohnungen pro Zone festlegen wird, wahrscheinlich gemessen an der Anzahl touristischer Plätze pro 100 Einwohner.
Als Referenzkriterium liegt die in den Regulierungsvorschlägen geschätzte Grenze bei etwa 30–50 touristischen Plätzen pro 100 Einwohner in jedem statistischen Abschnitt des Stadtzentrums.
Wenn Sie daran denken, Ihre Wohnung in Dénia in eine touristische Unterkunft umzuwandeln, sind dies die Schritte (und Prüfungen), die Sie beachten sollten, um die Vorschriften einzuhalten:
Lage überprüfen: feststellen, ob sich Ihre Wohnung im Stadtkern oder in einer der auszunehmenden Zonen (Les Marines, Les Rotes, Montgó) befindet. Befindet sie sich im Stadtkern — im Jahr 2025 — werden wahrscheinlich keine neuen Lizenzen vergeben, solange die Aussetzung andauert.
Das Zertifikat zur städtebaulichen Vereinbarkeit bei der Stadtverwaltung beantragen (falls die kommunale Regelung in Ihrer Zone dies erlaubt) — ein nach autonomen Vorschriften zwingend erforderliches Dokument.
Sicherstellen, dass die Wohnung eine eindeutige und individualisierte Katasterreferenz hat.
Nach Genehmigung der städtebaulichen Vereinbarkeit die entsprechende touristische Lizenz (oder die verantwortliche Erklärung) gemäß der autonomen Regelung beantragen.
Registrierung in der digitalen Einheitsstelle, Erlangung der Registrierungsnummer für Vermietungen (NRA / NRUA), seit Juli 2025 obligatorisch.
Einhaltung der Vermietungsbedingungen: Die vollständig vermietete Wohnung muss Anforderungen an Wohnqualität und Sicherheit erfüllen und darf nicht länger als 10 aufeinanderfolgende Tage an denselben Kunden vermietet werden (um als touristische Vermietung zu gelten).
Wenn das Gebäude eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat, prüfen Sie deren Satzung: Selbst wenn die Rechtslage die touristische Vermietung erlaubt, kann die Gemeinschaft sie verbieten oder blockieren. Damit ein Eigentümer seine Wohnung touristisch nutzen kann, ist die Zustimmung von 3/5 der Eigentümer erforderlich.
Die Gemeinschaft kann außerdem für diese Wohnungen Sonderumlagen festlegen oder diese um bis zu 20 % erhöhen.
Die Einnahmen aus der Vermietung korrekt deklarieren und die entsprechenden steuerlichen Verpflichtungen erfüllen (IRPF + mögliche zusätzliche Pflichten, wenn Zusatzleistungen angeboten werden).
Im aktuellen Kontext von Dénia werden in vielen Bereichen des Stadtzentrums keine neuen Lizenzen erteilt, sodass die Gemeinde Ihre Anfrage selbst bei Erfüllung der autonomen Anforderungen ablehnen kann.
Die Aufenthaltsbegrenzung (max. 10 Tage pro Kunde) reduziert die klassische Flexibilität von Ferienvermietungen und kann die erwartete Rentabilität beeinträchtigen, besonders wenn zuvor längere Vermietungen üblich waren.
Die Pflicht zur Registrierung (NRA) und die damit verbundene Abwicklung bringen Bürokratie, Wartezeiten und Kosten mit sich, die diejenigen abschrecken können, die Schnelligkeit oder Improvisation bei touristischem Angebot suchen.
Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zustimmt (oder die Satzung es untersagt), können Sie nicht legal als Ferienwohnung betrieben werden.
Zudem steht eine strengere kommunale Regelung mit zonalen und platzbezogenen Obergrenzen bevor, die die Bedingungen in Zukunft weiter verschärfen könnte.
Das hängt stark von der Art Ihrer Unterkunft und ihrer Lage ab. Wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus in einer erlaubten peripheren Zone liegt (wie Les Marines, Les Rotes oder Montgó), kann der Prozess machbar sein; befindet sie sich jedoch im Stadtkern, sind die Möglichkeiten derzeit sehr eingeschränkt.
Zudem schränken die kürzlich eingeführten Vorgaben (maximale Dauer 10 Tage, obligatorische Registrierung, städtebauliche Vereinbarkeit, künftige kommunale Satzung) die Flexibilität ein und erhöhen die Bürokratie, was die Rentabilität mindern und die Verwaltung erschweren kann.
Wenn Sie eine langfristige Investition anstreben, kann die Anmeldung als Ferienwohnung sinnvoll sein, vorausgesetzt, alles geschieht rechtskonform. Erwarten Sie jedoch nicht das „einfache Ferienvermietungsmodell“ früherer Jahre; prüfen Sie Anforderungen und Risiken sorgfältig.